耐震診断に費用はかかる?耐震診断とインスペクションの違いも解説
大きな地震に備えて、毎日暮らす家にとって「耐震性」は欠かすことのできない要素です。
住宅の耐震性は耐震診断で調べることができますが、診断には費用が発生し、インスペクションを実施したからといって耐震診断を行わずに済むわけではありません。
この記事では、耐震診断の内容や費用相場について、診断業者選定のポイントも交えて解説します。
耐震診断とは
耐震診断とは、建築基準法で定められた「耐震基準」にもとづいて建物の耐震性をチェックすることです。
耐震基準に適合していなかった場合は、耐震性を高めるために必要な改修工事の内容も計画されます。
耐震診断には診断費用が発生しますが、建物の状態や築年数、診断のレベルによって金額が変動しますので、実施する際は前もって相場を知っておきましょう。
耐震基準とは
「耐震基準」とは、大型地震に耐えうる建物が満たす基準のことで、『建築基準法』の中で定められています。
耐震基準は、大型地震が発生するたびに地震の被害状況を反映させながら何度も改定されており、現行の耐震基準は1981年6月1日の建築基準法改定時のものが使われています。
耐震診断で行われる作業
耐震診断の内容は
- 予備診断（簡易診断）
- 詳細診断
に分かれています。
このうち詳細診断では、
- 一次診断
- 二次診断
- 三次診断
という三段階のいずれかが建物の状況に応じて行われます。
予備診断とは
予備診断では、建物を現地調査して、一次から三次までの診断レベルを判定します。
図面との照合や機器を使った試験などによる建物の耐震性判定は、この後行う一次～三次診断で行われます。
一次診断とは
一次診断では、建物の図面や過去にその家で行われたリフォームの内容にもとづいて、建物を解体せずに耐震性を調べます。
注意点として、一次診断では「壁の大きさや量」で建物の耐震性をチェックするため、梁と柱で構成された「軸組構法」の家では正確な診断結果が出ない恐れがあります。
二次診断とは
二次診断では建物の一部を解体して部材の耐久性を目視し、壁だけでなく柱も踏まえて耐震性を計算しますので、すべての建物で一次診断より正確な診断結果を出すことができます。
三次診断とは
三次診断では壁や柱に加えて、梁の強度も耐震性の計算に加えます。
ただし、ほとんどの建物は二次診断で正確な耐震性が求められるため、よほど複雑な構造の建物でない限り、三次診断まで行われるケースはまれです。
耐震診断とインスペクションの違い
住宅の性能検査としては、耐震診断の他にも「インスペクション」があります。
どちらも家の検査という点で共通しているように感じてしまうかもしれませんが、両者には明確な違いがあります。
耐震診断が耐震性の検査であるのに対し、インスペクションでは設備の不具合や施工不良といった耐震性以外の部分が検査され、耐震性はあくまでもオプションで簡易に検査されます。
従って、「インスペクションを済ませたので、耐震診断は必要ない」とはならず、インスペクションを済ませた家でも、補助金申請等で「耐震性能証明書」が必要な場合は、耐震診断を実施しなければなりません。
住宅で行う耐震診断費用の相場
耐震診断の費用は診断レベルによって費用差があり、精密な検査が必要になるほど診断費用も高くなって行きます。また、建物の構造材によっても費用差が出ます。
※…記載している診断費用には耐震改修工事の費用は含まれていません。耐震改修工事を実施する場合は別途工事費用が発生しますのでご注意ください。
耐震診断のレベル別・診断費用相場
- 予備診断…約1万円
- 一次診断…約30～200万円
- 二次診断…㎡あたり約2,000円
- 三次診断…㎡あたり約3,000円
建物の構造別・診断費用相場
- 木造住宅の耐震診断費用相場…1棟あたり約15～30万円
- RC造住宅の耐震診断費用相場…㎡あたり約300～2,000円
※RC造の住宅は、マンションやビルのように建物の階数が木造住宅より多い傾向にあることから、一棟あたりではなく㎡あたりで金額を記載しています。
耐震診断を済ませておくべき家の特徴は?
以下に該当する家では特に、耐震診断を済ませておくと良いでしょう。
また、インスペクションも同時に実施しておくと、耐震性も踏まえた総合的な家の強度を知ることができます。
1981年6月以前に建てられた家
先述の通り、1981年6月は建築基準法の耐震基準が大きく改定されたタイミングで、この日付以前に使われていた耐震基準は「旧耐震基準」、現行の耐震基準は「新耐震基準」と呼び分けられています。
従って、1981年6月以前に建てて一度も耐震改修工事を実施していない家は、現行の耐震基準に適合していませんので、耐震診断の必要性は非常に高いと言えるでしょう。
重い外装材が使われている家
家は重いほど地震の衝撃を受けて揺れやすいため、家財の落下や転倒の危険性が高くなり、強い揺れで壁や柱、梁といった構造材にもひび割れや金具の破損といったダメージが生じやすくなります。
下記に該当する外装材が使われている家は、耐震診断を実施するか、インスペクションで外装材の劣化状況を調べ、必要に応じて軽い外装材にリフォームしても良いでしょう。
重い外装材の例
- 屋根…日本瓦
- 外壁…タイル材、レンガ材
軽い外装材の例
- 屋根…スレート
- 外壁…サイディング（特に金属系）
過去に家の増築が行われた家
建築後に後から増築を行うと、建物の強度バランスが崩れてしまうことがあります。
通常、施工業者を通じて増築を行っていれば、建築確認申請をクリアしたうえで施工されていますので、耐震性や強度を心配する必要はありません。
しかし、専門業者ではなく持ち主がDIY等で増改築している場合、建築確認申請が行われていない可能性が高く、建物の強度や耐震性が損なわれている恐れがあります。
壁や天井が少ない家
建物を支えているのは何よりも「壁」であり、そこに天井が加わることで縦横の強度バランスが保たれています。
つまり、壁や天井が少ない家ほど、地震の揺れを受け止めきれない可能性が高くなります。
ビルトインガレージや大きな窓などがあって、四方の一か所だけ極端に壁の量が少ない家や、大きな吹き抜け構造で天井が少ない家などは、耐震性に注意を払った方が良いでしょう。
耐震診断を依頼する際の注意点
耐震診断も耐震工事も、決して安い金額で気軽に行えるものではありません。
相場内で確実に耐震リフォームを行うためにも、業者選定のポイントや補助金情報なども知っておきましょう。
耐震診断は信頼できる業者に依頼しよう
建物の耐震性は、建築に精通した専門家でしか正確に調べられません。
耐震診断を行う場合は必ず、自治体などの公的機関が紹介している建築事務所やリフォーム会社に任せましょう。
「無料」の耐震診断は信じないこと
「当社で耐震改修工事をすると、耐震診断費用が無料になります!」とアピールする業者がまれにいますが、耐震診断は非常に高い専門性と労力を伴う作業です。
とても無料で行えるようなサービスではありませんので、無料の耐震診断は避けておきましょう。
耐震診断費用が無料になると聞いて、耐震改修工事を前提に診断を頼んだところ、無駄な工事を増やされ高額な改修費用が発生したばかりか、診断費用も結局工事費用に上乗せされていたという事例もあります。
耐震診断の相見積もりを取る
耐震診断を行う際は、2～3社に耐震診断費用の相見積もりを取りましょう。
見積もりを比較する時は、合計金額だけでなく工事内容にもしっかり目を通し、見積もり計算の根拠まで業者に説明してもらうことが大切です。
見積もりの結果、耐震改修に緊急性がなく、設備系統の不具合など他の箇所に劣化が多く見られた場合は、インスペクションに切り替えても良いでしょう。
自治体の補助金も活用しよう
お住まいの自治体によっては、耐震診断費用の補助金が出る所もあります。
自治体によって条件は異なりますが、補助金を利用するためには、
- 1981年6月以前に建てられた家であること
- 自治体指定の業者に診断を依頼すること
- 居住用の家であること
などの条件を満たす必要があります。
補助額は診断費用の半額から3分の2、または工事費用の最大5～20万円（マンションの場合は最大200～300万円）と様々ですが、耐震改修工事費用に補助金が出る所もありますので、ぜひ組み合わせて活用しましょう。
おわりに
大型地震への備えが注目されている昨今、耐震診断は今後多くの住宅で必要になると考えられます。
インスペクションとの違いを把握して、費用に余裕を持って確実な耐震診断と耐震改修工事を済ませておきましょう。
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