マンション選びは耐震基準のチェックとインスペクション実施が重要
マンション購入時に地震への不安を少しでも和らげるためには、インスペクションを実施して建物の安全性を調べるだけでなく、「耐震基準」に適合しているかもチェックしておかなければなりません。
耐震基準の基礎知識やマンションの耐震性に影響する要素を知って、将来に渡って安心して住めるマンションを見つけましょう。
マンション購入時に必ず知っておきたい「耐震基準」に関連する知識
耐震性が高いマンションか購入前に見抜くためには、「耐震基準」に関する知識を身につけておく必要があります。
耐震基準とは
耐震基準とは、建築基準法における「震度6以上の大型地震が発生しても倒壊しない建物」を建てるために考えられた基準のことです。
耐震基準は大型地震が発生するたびに改正されており、築年数が浅い建物ほど最新の耐震基準で建てられていることになります。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
新耐震基準とは、1981年6月の建築基準法改正によって、大きく変更が加えられた耐震基準のことです。新耐震基準に対し、1981年6月以前まで使われていた耐震基準は、「旧耐震基準」と呼ばれています。
旧耐震基準では、「震度5規模の地震でも倒れないこと」が想定されていましたが、震度6クラスの地震については規定されていませんでした。
改正後の新耐震基準では、「震度6規模の地震で建物が倒壊しない」と改正されただけでなく、「地震が発生した時に建物の中にいる人を守る」という要素も盛り込まれています。
旧耐震基準のまま残っているマンションもある
旧耐震基準の時期に建てられ、建築から一度も耐震補強工事が行われていないマンションは、新耐震基準に比べると耐震性が劣ってしまいます。
たとえ購入前にインスペクションやリフォームを実施したとしても、建物自体の耐震性は変えようがありませんので、購入の選択肢からは外した方が良いでしょう。
耐震基準と「耐震等級」の違い
耐震等級とは、「住宅性能表示制度」における耐震性能の数値です。耐震基準がベースになっており、3つの等級のうち数字が大きいほど耐震性が高いことを意味します。
- 耐震等級1…建築基準法の耐震基準を満たしていること
- 耐震等級2…耐震等級1の1.25倍
- 耐震等級3…耐震等級1の1.5倍
マンションは「耐震等級1」が多い
耐震等級を2以上にする場合、柱を太くして壁も厚くしなければならないため、当然コストがかかります。マンションは戸建て住宅より建物面積が大きい分、耐震等級2以上で建てようとすると建設コストが跳ね上がってしまうため、耐震等級1で建てられているものがほとんどです。
ただし、耐震等級1は建築基準法における新耐震基準と同等を意味しますので、等級が1だからと言って地震に弱いマンションとはなりません。
「耐震」「制震」「免震」の違い
建物の地震に対する耐久性は、耐震とは別に、「制震」と「免震」という考え方があります。
- 耐震…地震の衝撃に耐える=建物の強度で地震に耐える
- 制震…地震の衝撃を吸収する=ブレースなどの制震材を建物に取り付け、地震で揺れにくくする
- 免震…地震の衝撃を受け流す=基礎に免震装置を置くことで揺れが基礎で受け流されて建物まで伝わらない
免震や制震は建物の強度以外の要素で耐久性を高めるため、建築コストは高額です。従って、マンションでは「耐震構造」の建物が過半数を占めますが、耐震基準さえクリアしていれば、免震や制震でなくとも地震への抵抗力は備わっています。
耐震基準とセットで覚えておきたい、マンションの耐震性を決める要素
マンションの耐震性は、耐震基準や耐震等級の高さ以外にも、建物の形状や構造が影響します。
マンション購入時にインスペクションも同時に実施しておくと、耐震性が低い箇所や建物の劣化を見つけることができるでしょう。
壁の量
壁は、地震で揺れた時の左右の揺れを受け止める存在です。壁の面積が少なくなると建物の耐震性は下がってしまうため、建築基準法では、窓やドアといった開口部の量が制限されています。
開口部の他にも、ピロティやビルトインガレージといった柱のみで支えている箇所が多いマンションは注意が必要です。1995年の阪神・淡路大震災は、新耐震基準が施行された1981年より後に発生した地震にも関わらず、ピロティ構造など壁の量が偏っているマンションで被害が集中したというデータが出ています。
基礎の強度
建物が耐震基準をクリアしていても、建物を支える基礎が弱いと地震の衝撃でダメージを受けてしまいます。
基礎の種類
マンションの基礎には、「杭基礎」と「直接基礎」の2種類があります。
| 杭基礎 | 地面の深部（支持層）まで杭を打つ基礎。軟弱な地盤で採用される。
ほとんどのマンションは杭基礎で作られている。 |
| 直接基礎 | 杭を打たず、地面で建物を支える基礎。
強度が高い地盤で採用される。 |
どちらの基礎が強いということはなく、基礎の強度は、マンションを建てる地盤の強度に対して適切な種類が選ばれているかどうかで左右されます。
もし海に近いエリアや埋立地といった地盤が弱いエリアにマンションを建てる場合は、地盤が軟弱で建物が沈んでしまう恐れがあるため、地面で支えるタイプの「直接基礎」は使えません。
液状化の可能性
地盤が弱くても、地面の深部にある頑丈な「支持層」までしっかり杭を打っていれば、マンションの耐震性は確保できます。
しかし、地震によって地盤が「液状化」すると、建物ごと地面に沈み込んで建物や敷地のコンクリートにひび割れが起きる恐れがあるため、液状化の可能性があるエリアに含まれていないか調べておきましょう。
液状化とは、地震によって地中にあった砂の水分が地表付近に現れ、弱い地盤に変化してしまう現象のことです。
液状化は海の近くや埋立地といった水分が多いエリアだけで起きる現象ではなく、水分を含む砂が多いエリアであれば発生します。
液状化の可能性があるエリアは各自治体が公表していますが、購入するマンションで独自に調べたい場合は、インスペクションでも液状化の可能性について検査してもらえることがあります。
コンクリートの強度
雨や結露に晒されてコンクリートが弱ると、内部にある配筋が錆びて、躯体の強度が低下してしまいます。
マンションのインスペクションでは、基礎や外壁で「圧縮強度試験」を行ってコンクリートの抵抗力を調べますが、共用部で行う作業ですので、実施するためには管理組合の許可を取らなくてはなりません。
建物の形
L字型やT字型、コの字型のマンションは、地震が起きると各棟がバラバラに揺れて接続部に強い負荷が加わるため、破損する可能性が高いと言われています。
地震で揺れても衝撃が加わりにくいのは、長方形や正方形など、重心が一箇所しかないタイプの建物です。
安全なマンションを選ぶなら耐震基準のチェックとインスペクションの実施を
マンションによっては、修繕積立金が足りず「耐震診断」や「耐震改修工事」が行えていない所もあります。しかし、共用部に手を加える「耐震診断」や「耐震改修工事」は、入居者の独断では実施できません。
旧耐震基準のまま放置されているマンションを選んでしまわないように、新耐震基準のマンションを選ぶ方法と、インスペクション実施時の注意点を知っておきましょう。
新耐震基準は「耐震基準適合証明書」の有無で確認できる
購入するマンションが新耐震基準かどうかは、「耐震基準適合証明書」の有無で確認すると良いでしょう。
証明書が発行されていれば、新耐震基準はクリアできており、かつ耐震診断を行えるほど維持管理が行き届いているマンションと考えられます。
インスペクションだけではマンションの耐震基準は証明できないので注意
個人的にインスペクションを実施するだけでは、マンションの耐震性は証明できません。
「耐震診断」と「インスペクション（住宅診断）」は別の検査ですので、実施前に違いを知っておきましょう。
| インスペクション | 小屋裏や床下、配管など建物全体の不具合をチェックする。
居住者が行えるマンションのインスペクションは主に「専有部分」のみ。 耐震性を数値化できないため、耐震基準をクリアしているかどうかは証明できない。 |
| 耐震診断 | 建物の耐震性に関わる部分をチェックする。
耐震性が数値化され、耐震改修工事に必要な補強箇所を調べることができる。 耐震性を数値化できるため、耐震基準をクリアしていることが証明できる。 |
マンション購入時に補助金や減税を利用する際は、「耐震基準適合証明書」の提出を求められることがあります。
耐震基準適合証明書は、新耐震基準をクリアしたマンションでしか発行できませんので、補助金等の利用を検討している人は、マンション購入時に必ず新耐震基準であることを確認しておきましょう。
おわりに
マンションを購入するのであれば、新耐震基準をクリアしている物件が望ましいことは言うまでもありません。
新耐震基準であることを確認し、インスペクションも実施することによって、地震の被害だけでなく将来発生する不具合も購入前に発見しておきましょう
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